Decretos de vivienda 2026: qué cambia en el alquiler y qué puede pasar el 12 de noviembre

2Decretos de vivienda 2026: qué cambia en el alquiler y qué puede pasar el 12 de noviembre

26 oct 2026 · Lorena Reigoza González, abogada — Abogados LR

El Gobierno aprobó el 6 de octubre dos reales decretos-leyes que modifican en profundidad el alquiler de vivienda. Uno ya está en vigor; el otro debería aplicarse a partir del 15 de noviembre. Ambos dependen de una votación prevista para el 12 de noviembre en la Diputación Permanente del Congreso. Explicamos qué cambia, a quién afecta y qué conviene revisar ya.

Contexto: un segundo intento

A finales de septiembre el Gobierno aprobó un primer paquete de medidas de vivienda (Real Decreto-ley 26/2026), que el Congreso no convalidó el 2 de octubre, por lo que quedó derogado. Tras la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre, el Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre dos nuevas normas que recuperan buena parte de aquel contenido:

• Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre.
• Real Decreto-ley 28/2026, que entraría en vigor el 15 de noviembre.

Un real decreto-ley se aplica desde su entrada en vigor, pero debe ser convalidado en el plazo de 30 días (art. 86 de la Constitución). Con las Cortes disueltas, esa votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.

Lo que ya está en vigor: Real Decreto-ley 29/2026

Es un paquete amplio que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley por el derecho a la vivienda y la Ley de Enjuiciamiento Civil, además de introducir medidas fiscales. Los cambios más relevantes:

Nuevo arrendamiento de vivienda temporal. El antiguo contrato «de temporada» pasa a ser una figura regulada. El contrato debe recoger por escrito una causa real y acreditable del desplazamiento (trabajo, estudios, tratamiento médico…). Si no consta, se considera alquiler de vivienda habitual desde el primer día, con su duración mínima y sus prórrogas. Su duración es superior a 31 días y, como regla general, no excede de 12 meses; la garantía adicional no puede superar una mensualidad. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre se mantienen con sus reglas hasta la fecha pactada.

Seguro de impago. Ya no puede exigirse al inquilino la contratación de un seguro de impago ni coberturas análogas. El propietario puede contratarlo, pero a su cargo.

Gastos del contrato. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización, modificación o renovación del contrato corresponden al propietario y no pueden repercutirse al inquilino por ninguna vía.

Límite a la actualización de la renta. Para los contratos cuya actualización anual se produzca entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: si la renta ya supera el índice estatal de referencia, no puede subir; en los demás casos, la subida será la que acuerden las partes y, a falta de nuevo pacto, como máximo un 2 %.

Prórroga extraordinaria de hasta dos años. Los inquilinos de vivienda habitual cuyo periodo obligatorio (o prórroga) termine antes del 31 de diciembre de 2028 pueden solicitar una prórroga anual, hasta dos años, en las mismas condiciones, siempre que estén al corriente de pago y lo hayan estado los ocho meses anteriores. El propietario solo puede oponerse en los supuestos tasados (por ejemplo, necesidad de la vivienda para sí o su familia, comunicada en plazo).

Desahucios de personas vulnerables. Se refuerzan los mecanismos de suspensión cuando el inquilino es vulnerable y carece de alternativa habitacional, con compensación de la Administración al propietario persona física. Se protege especialmente al pequeño propietario con dos viviendas o menos.

Otras novedades. Procedimiento para que el inquilino ejecute reparaciones urgentes de habitabilidad y las descuente de la renta si el propietario no responde en 15 días; documento de entrega del estado de la vivienda al finalizar el contrato; derecho de tanteo y retracto irrenunciable; y una deducción estatal en el IRPF del 10 % de lo pagado en alquiler para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 €.

Lo que llegaría el 15 de noviembre: Real Decreto-ley 28/2026

Tiene un único artículo, pero de gran calado: reescribe el artículo 10 de la LAU.

• Prórroga de cinco años. Al terminar el periodo obligatorio, si nadie comunica lo contrario, el contrato se prorrogaría por periodos sucesivos de cinco años (siete si el propietario es persona jurídica). El propietario debería avisar con seis meses de antelación y el inquilino con dos.
• Indemnización por no renovar. Si el propietario decide no prorrogar, debería abonar al inquilino la mayor de estas cantidades: doce mensualidades o una mensualidad por cada año de permanencia.
• Excepciones. No habría indemnización, entre otros casos, si el propietario persona física necesita la vivienda para sí o para determinados familiares, si el inquilino no reside efectivamente en ella o dispone de otra vivienda en el mismo municipio, o si rechaza una oferta formal de nuevo contrato en condiciones legales.
• Las comunicaciones de no prórroga realizadas correctamente antes del 7 de octubre de 2026 mantienen su validez.

La votación del 12 de noviembre

Según la información publicada, la Diputación Permanente prevé votar ambos decretos el 12 de noviembre, último día del plazo. Cada uno se vota por separado y solo puede convalidarse o derogarse en bloque, sin enmiendas. Las previsiones de prensa apuntan a un resultado ajustado y distinto para cada norma: el RDL 29/2026 tendría más opciones de salir adelante que el RDL 28/2026.

Si un decreto no se convalida, queda derogado. En el caso del RDL 28/2026, ni siquiera llegaría a aplicarse, puesto que su entrada en vigor está fijada para tres días después de la votación.

¿Y en Canarias?

El alquiler vacacional (estancias de 31 días o menos regidas por la normativa turística) sigue fuera de la LAU, por lo que estos decretos no cambian su régimen. Sí afectan, en cambio, a los contratos de temporada de media estancia, muy habituales en las islas, que a partir de ahora deben acreditar la causa de temporalidad para no convertirse en alquileres de vivienda habitual.

Qué conviene revisar ya

Si es usted propietario:

• Que los nuevos contratos de temporada recojan por escrito una causa real y acreditable.
• Las cláusulas sobre seguro de impago, garantías y gastos de formalización.
• La próxima actualización de la renta, para aplicar el límite correcto.
• Los vencimientos de los próximos meses y las posibles solicitudes de prórroga.

Si es usted inquilino:

• No está obligado a pagar el seguro de impago ni los gastos de formalización del contrato.
• Si cumple los requisitos, solicite la prórroga extraordinaria por escrito y conserve el justificante.
• Compruebe que cualquier subida de renta respeta el límite vigente.

Un marco en movimiento

Estamos ante normas provisionales cuyo futuro se decidirá en pocas semanas. Un contrato correcto hoy puede dejar de serlo, o al revés, según el resultado de la votación. Por eso es recomendable revisar cada caso con la norma vigente en la fecha de firma o comunicación.

En Abogados LR asesoramos a propietarios e inquilinos en materia de arrendamientos urbanos, revisión de contratos y procedimientos de desahucio. Si tiene dudas sobre cómo le afectan estos cambios, puede contactarnos en lorenareigoza@abogadoslr.com.

Información actualizada a 26 de octubre de 2026. Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto. Lo actualizaremos tras la votación del 12 de noviembre.